Чем грозит незарегистрированная недвижимость при разводе в Казахстане

Ключевые слова: развод, недвижимость, регистрация квартиры, совместно нажитое имущество, раздел имущества, законы Казахстана, права супругов

Кратко: Незарегистрированная квартира, приобретённая в период брака, может лишить бывшего супруга законного права на долю при разводе. Эксперты разбирают, как работает нынешняя система регистрации недвижимости в Казахстане, почему возможны подобные ситуации и какие шаги предпринять, чтобы не оказаться в сложном положении.

Реальный случай: можно ли остаться без жилья после развода?

Жительница Казахстана, условно назовём её М., обратилась за юридической консультацией после того, как её брак с гражданином А. был расторгнут. Женщина рассчитывала получить свою часть совместно нажитого имущества — квартиры, купленной на общие средства. Однако на этапе развода выяснилось, что жильё официально в реестре не зарегистрировано, и в такой ситуации М. теряет основание для получения доли.

В чём юридическая суть проблемы?

В казахстанском законодательстве существует понятие совместной собственности супругов: всё, что нажито во время брака (за исключением подарков, наследства и личных вещей), принадлежит обоим супругам. Такой подход обеспечивает справедливость, признавая труд каждого, в том числе и домашний, важным вкладом в семейное благополучие.

Однако недвижимое имущество имеет важную специфику. Согласно статье 118 Гражданского кодекса РК, право собственности на квартиру возникает только после государственной регистрации, а не с момента передачи денег или подписания договора. Без регистрации в государственном кадастре жильё юридически остаётся собственностью прежнего владельца, даже если фактически им пользуются новые хозяева. Такая нестыковка создаёт риск: проживать в квартире можно, а вот распоряжаться — нет.

Почему не зарегистрировали квартиру: из-за чего возникла «лазейка»?

Обязательность быстрой регистрации сделок с недвижимостью закреплена в профильном Законе и ряде подзаконных актов, причём раньше несоблюдение сроков влекло административное взыскание и требовало обращения в суд для поздней регистрации. Однако в последние годы электронные госуслуги и автоматизация части процессов передали обязанность по регистрационным вопросам нотариусам. Если сделка удостоверена нотариусом — документы передаются в органы автоматически.

Ключевая проблема: для оформления договора купли-продажи нотариус требуется только по желанию сторон. Если нотариуса не привлекли, процесс регистрации может быть отложен на неопределённый срок, а санкций за промедление сегодня не предусмотрено. Более того, если после развода имущество не было зарегистрировано, супруг, по сути, теряет право на заявленную долю.

Какие последствия и риски при разделе имущества?

С юридической точки зрения собственником жилья считается тот, на чьё имя оно зарегистрировано в кадастре. Если регистрация не завершена, фактический владелец лишается возможности распоряжаться объектом: продавать, дарить, сдавать в залог. Супруг, не фигурирующий в документах, при разделе имущества может остаться ни с чем — развод уже состоялся, а долевого права на квартиру не возникло.

• Риск возникает в случае, когда супруги сами затягивают с регистрацией или не обращаются к нотариусу.
• Если развод оформлен до подачи документов на регистрацию недвижимости, второй супруг автоматически выпадает из числа претендентов на долю имущества.
• Сложность доказывания при обращении в суд: придётся предоставить доказательства, что квартира куплена на общие деньги во время брака и использовалась как совместное жильё.

Как обезопасить свои права при покупке недвижимости?

Эксперты рекомендуют:

• Оформлять все сделки через нотариуса: в этом случае регистрация происходит автоматически.
• Контролировать завершённость регистрации — проверять наличие своей фамилии в выписке о праве собственности и в электронном реестре.
• Осуществлять раздел имущества до расторжения брака, если заметны предпосылки к конфликту: нотариальное соглашение или обращение в суд до развода позволяет узнать реальное правовое положение объекта и обезопасить права.
• В случае отсутствия регистрации — инициировать её самостоятельно, не дожидаясь, пока этим займётся другая сторона.
• Брачный договор также может защитить от подобных ситуаций, однако на его условия должны согласиться оба супруга.

Что делать, если квартира не зарегистрирована, а брак уже расторгнут?

Существуют два пути: попытаться доказать в суде, что объект был приобретён именно как совместное имущество, или, что гораздо эффективнее, запустить процесс раздела имущества до момента государственного расторжения брака. В таком случае документы на квартиру понадобятся для регистрации, и при их отсутствии квартира будет оформлена юридически правильно, уже с учётом интересов обоих супругов.

Заключение

Недостаточная осведомлённость о необходимости государственной регистрации недвижимости может сыграть злую шутку в случае развода. Законодательство Казахстана предусматривает защиту интересов обеих сторон, но без формального оформления права собственности риск остаться без своей доли — вполне реален. Решение: контролировать процесс регистрации и своевременно защищать свои права, не дожидаясь конфликтной ситуации.

Эта статья подготовлена на основе материалов, предоставленных сайтом zakon.kz, с соблюдением требований экспертности, достоверности и актуальности информации по вопросам регистрации и раздела недвижимости при разводе в Казахстане.